En tant que membre du comité de l’ASLOCA-Sud fribourgeois, je m’engage également dans la défense des locataires. A l’occasion de l’assemblée de cette section le 17 novembre 2004, j’ai présenté ma vision de la nécessaire révision de la fiscalité du logement. Dans ce domaine, il est indispensable de corriger le système actuel afin d’obtenir davantage d’égalité entre locataires et propriétaires.

Fondement théorique

1. Il faut d’abord rappeler que l’article 8 de la Constitution fédérale stipule que tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
   
2. Ce principe s’applique aussi au droit fiscal et implique donc :
   
   • traitement équitable des propriétaires fonciers par rapport aux locataires
     
   • traitement équitable des propriétaires fonciers les uns (propriétaires occupant leur immeuble) par rapport aux autres (propriétaires louant leur immeuble).
     
     

Trois solutions sont en principe concevables pour atteindre cette égalité de traitement

A. TOUT LE MONDE DÉDUIT

Tant les locataires que les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable la totalité de leurs dépenses de logement. Pour les premiers, le loyer ; pour les autres, les intérêts passifs hypothécaires et les frais d’entretien.

• Juridiquement pas satisfaisant : le loyer fait indiscutablement partie des frais inhérents au train de vie du contribuable, à son entretien, relève de la libre utilisation de son revenu et n’est par conséquent pas déductible.
  
• Concrètement : il serait injuste que celui qui décide ou peut se permettre d’habiter un grand appartement luxueux et cher puisse déduire de son revenu son loyer élevé, tandis que celui qui se contente ou doit se contenter d’un logement plus modeste ne pourrait déduire qu’une petite somme. Cela irait à l’encontre du principe de la taxation progressive.
  
  

B. PERSONNE NE DÉDUIT QUOI QUE CE SOIT

Le système inverse consiste à considérer que toutes les dépenses de logement relèvent du domaine des frais d’entretien du contribuable (libre utilisation de son revenu) et ne sont donc pas déductibles. Au même titre que les locataires ne peuvent pas déduire leur loyer, les propriétaires ne peuvent pas déduire leurs dépenses de logement, à savoir les intérêts de leur dette hypothécaire et leurs frais d’entretien.

• Appliqué strictement, cette solution n’est juridiquement pas entièrement satisfaisante, car :
  
  1. Dans le cas des logements loués à des tiers, les frais d’entretien sont manifestement des frais liés à l’acquisition du revenu de l’immeuble loué et devraient donc être normalement déductibles (au même titre que les frais d’acquisition du revenu : déplacements du domicile au lieu de travail, etc.).
     
  2. Quant aux intérêts hypothécaires, ils devraient pouvoir être déduits comme n’importe quel autre intérêt passif (on ne paie pas d’impôt sur l’argent que l’on doit à un tiers).
     
     

C. LE COMPROMIS ACTUEL: L’IMPOSITION DE LA VALEUR LOCATIVE

La troisième possibilité est la solution de compromis qui est actuellement appliquée en Suisse. Comme le locataire ne peut pas déduire de son revenu imposable son loyer (qui fait partie de ses frais d’entretien privés), c’est-à-dire qu’il doit payer des impôts sur l’argent qu’il consacre à se loger, mais qu’en revanche le propriétaire de son logement peut déduire ses intérêts passifs hypothécaires et ses frais d’entretien, le législateur rétablit l’égalité en imposant le propriétaire sur la valeur locative de son logement, cette valeur locative étant censée compenser les déductions auxquelles il a droit.

Un compromis imparfait

A priori, cette troisième solution est satisfaisante du point de vue de l’équité fiscale. Et la jurisprudence du Tribunal fédéral a confirmé qu’elle était conforme au principe de l’égalité de traitement entre les locataires et les propriétaires.

Et pourtant, depuis des années, le système actuel fait l’unanimité contre lui. Car s’il semble juridiquement satisfaisant, il est loin d’être parfait dans la réalité.

• Il est en effet difficilement acceptable que les propriétaires de leurs logements qui ont terminé d’amortir leur dette hypothécaire continuent d’être imposés sur la valeur locative, car cette valeur locative n’est pas un revenu réel, mais purement théorique, virtuel. De plus, les gens concernés sont souvent des gens à la retraite, des rentiers AVS aux revenus modestes (ou du moins inférieurs par rapport au temps de leur activité professionnelle). Tandis qu’il n’ont plus d’intérêts passifs hypothécaires à déduire, ils doivent continuer à payer des impôts sur cette fameuse valeur locative, dont le but est précisément de compenser la déduction des intérêts hypothécaires.
  
• A l’inverse, il est tout aussi inacceptable que ce système encourage l’endettement hypothécaire et permette ainsi à de nombreux propriétaires d’échapper totalement à l’imposition par surendettement hypothécaire. Cela les avantage injustement par rapport aux locataires.
  
• De plus, ce système permet aux propriétaires endettés de baisser artificiellement leurs impôts par le biais de l’amortissement indirect, qui permet de rembourser une hypothèque avec un 3^e pilier, dont les primes sont déductibles du revenu imposable (contrairement aux intérêts hypothécaires), tout en maintenant une dette hypothécaire élevée, puisque la constitution du 3^e pilier remplace le remboursement de la dette. Là encore, les locataires sont les dindons de la farces.
  
  

Comment rétablir l’égalité de traitement entre locataires et propriétaires ?

A. SUPPRIMER LA VALEUR LOCATIVE ? FAUSSE SOLUTION

La voie la plus simple semble à première vue de supprimer l’imposition de la valeur locative tout en interdisant aux propriétaires de déduire leurs intérêts passifs et leurs frais d’entretien.

• C’est grosso modo ce que proposait au départ le Conseil fédéral dans le cadre du paquet fiscal, avant que le Parlement ne le transforme fondamentalement pour le seul bénéfice des propriétaires. Pour ne pas décourager l’accès à la propriété du logement, notamment pour les jeunes ménages, le Conseil fédéral prévoyait cependant des mesures d’appoint : une part déductible des intérêts hypothécaires pour les nouveaux propriétaires, dégressive et limitée aux dix premières années de la propriété. Ainsi qu’une déduction limitée des frais d’entretiens.
  
  

Pourtant, les défauts de cette solution sont nombreux :

• Elle favorise les propriétaires qui dispose d’une importante fortune par rapport à ceux qui ont dû s’endetter pour acquérir leur logement et qui subissent des intérêts passifs.
  
• Elle favorise aussi les propriétaires de longue date, qui ont pu amortir leur dette, par rapport aux jeunes propriétaires.
  
• Résultat des courses, cela découragerait les nouveaux propriétaires aux revenus modestes (jeunes couples notamment), qui doivent fortement s’endetter pour acquérir leur logement.
  
• Enfin, d’un point de vue politique, cette solution a peu de chances d’aboutir, car il y a fort à parier que le Parlement réintroduirait, lors des débats, la possibilité de déduire les intérêts passifs et les frais d’entretien, de la même manière qu’il a complètement perverti le projet du Conseil fédéral proposé dans le cadre du paquet fiscal. L’inégalité entre propriétaires fiscalement favorisés et locataires serait ainsi renforcée, alors qu’il s’agit au contraire de la réduire.
  
  

B. CORRIGER LES DÉFAUTS DU SYSTÈME ACTUEL

L’autre solution, qui est à nos yeux la meilleure, consiste à conserver le système actuel – qui est égalitaire sur le fond – en en corrigeant les défauts. La révision du système devrait prévoir les modifications suivantes :

1. Eviter les abus dans les déductions
   
   • Afin d’éviter les abus en matière de déduction des intérêts hypothécaires (notamment par le surendettement hypothécaire), il s’agirait de plafonner le montant des intérêts passifs déductibles.
     
   • En parallèle, il s’agirait aussi de limiter les frais d’entretien.
     
   • En limitant les déductions autorisées (intérêts + frais d’entretien) au montant de la valeur locative, on s’assurerait que les propriétaires paient effectivement des impôts sur cette valeur locative, au même titre que les locataires en paient sur leur loyer.
     
     
2. Ne pas décourager les nouveaux propriétaires
   
   1. Pour ne pas décourager les nouveaux propriétaires, et notamment les jeunes ménages obligés de fortement s’endetter, on pourrait prévoir des exceptions, par exemple en autorisant, durant une période limitée (dix ans), une déduction des intérêts passifs supérieure au plafond fixé.
      
      
3. Tenir compte des propriétaires retraités
   

• Enfin, pour les propriétaires retraités ayant amorti leur dette hypothécaire, on pourrait introduire une échelle dégressive du taux d’imposition de la valeur locative en fonction du revenu. Ainsi, les propriétaires retraités aux revenus modestes, et qui n’ont plus d’intérêts passifs à déduire, seraient moins gravement touchés par l’impôt sur la valeur locative.
  
  

Ainsi corrigé, le système introduirait davantage d’égalité fiscale entre locataires et propriétaires (halte aux déductions abusives), tout en tenant compte de catégories particulières de propriétaires (rentiers AVS, jeunes propriétaires).

Actualité

Après la défaite cinglante du paquet fiscal devant le peuple, les politiciens ont redit la nécessité de revenir rapidement sur la question de l’imposition de la famille, et renvoyant à plus tard celle de l’imposition de la propriété du logement.

Cependant, quelques interventions parlementaires ont été faites depuis lors :

• Le 3 juin 2004, le CN Ruedi Aeschbacher (EVP) a déposé une initiative parlementaire proposant la suppression de l’imposition de la valeur locative et celle des déductions des intérêts passifs et des frais d’entretien.
• Le 18 juin 2004, le Groupe UDC du Conseil national a déposé une initiative parlementaire intitulée « Epargne-construction fiscalement déductible : compétence aux cantons », qui demande une base légale à l’épargne-logement déductible du revenu imposable.
• Le 18 juin 2004 également, le CN Hans Rudolf Gysin a également déposé une initiative parlementaire demandant de créer permettre aux cantons d’introduire une épargne-logement bénéficiant d’un traitement fiscal préférentiel, réservée aux épagne-logement destinées à une première acquisition d’un logement occupé en permanence par l’épargnant lui-même.
  
  

Ces interventions semblent coordonnées et démontrent que la droite repart au front pour favoriser encore davantage les propriétaires. Dans ce contexte parlementaire, je m’engagerai de toutes mes forces pour que les intérêts des locataires soient respectés, tout comme l’égalité entre les citoyens qui fonde notre société.